南星豪宅迭代铁证，金色海岸法拍，两年都没有溢价了！
◎Tips：今日共10盘正在登记，明细见文末
01
每一次新势力的崛起，都意味着旧势力的退潮。
用这句话来形容南星豪宅的交接，似乎再恰当不过了。作为杭州首席豪宅区，从金色海岸、蓝色钱江，到如今的壹品、候潮府、翡翠海岸，这一棒的易手已成实锤。
最大的铁证，便是金色海岸法拍房的走势。
下个月，金色海岸又有一套房源进入法拍。建面约273㎡，四房三卫，起拍价1914.5万，折合单价约7万。
从现场照片看，房子内部设施尚可，保留着不少前主人居住过的痕迹。
金色海岸实景
金色海岸位于富春路和之江路之间，2005年下半年开盘，堪称当时杭州第一精装豪宅。
我依稀记得当时去现场看样板房时的感受，200方以上的大户型、层高6米的中空客厅以及无敌的一线江景，似乎只有在TVB的富豪人家里，才能见到这样的房子。
记得售楼小姐领着我们，走过样板房的每一个地方，都骄傲地说：这个是德国的，那个是意大利的，都是全球××品牌的NO.1…
当时的开盘均价，已经达到2万5以上。富丽堂皇的售楼处，几乎成了杭州城里有钱人的必打卡之地。
坊间有一个段子，一位骑电动车、裤脚卷起、包工头模样的人走进售楼处说是买房。正当人们略感疑惑之时，他打开随身携带蛇皮袋，里面全是现金。
02
我更关注的，是这套金色海岸，能不能拍出溢价。
其评估价，为2735万，折合单价约10万。
从2019年开始，金色海岸共有三套房子进入法拍，结果没有一套最终的成交价，高于评估价。
19年2月，也是一套约273㎡开拍，首拍流拍。5月二拍，最终成交价1641.8万，而评估价为2003.31万。
今年4月，一套约210㎡开拍，评估价1683万，成交价1503万。
同月，一套约363㎡大户型开拍，评估价2649万，最终成交价2345.7万。
如果下月的这套金色海岸，最终成交价还是低于评估价，那就意味着，两年以来所有进入法拍市场的金色海岸，都是折价出售。
03
但如果把时钟再倒拨两年，事情完全是另一番模样。
2017至2018的两年间，金色海岸共6次进入法拍（含一次车位），其中有4次，都拍出了溢价。
两套没有拍出溢价的，都是近400㎡的大户型。其余三套约200㎡的小户型（相对小区大户型来说），全部高价成交。
我算一下，这三套的平均溢价率，达到近13%。
就连50万的车位，最后也拍到了108.5万。
同时，这5次法拍（不含车位），平均叫价回合，达到了114次。最刺激的一次，发生在2018年5月。
一套约210㎡房源，历经303次叫价，才最终以溢价230万成交。竞争之激烈可见一斑。
而2019年开始的这三次法拍，平均叫价回合只有23次。
显然，单就法拍市场而言，无论是价格还是热度，金色海岸都呈现出衰退之势。
04
不管是不是巧合，2019年至今，也是南星新一代豪宅，集中交付的高峰期。
2018年年底，候潮府交付。朋友圈里被一大波美图集中占据了很长时间。
我的同事楼小姐，曾如此描述她看到的场景：
“黑色喷泉叠水景、蓝色无边泳池、白色阳伞与绿色大草坪，纷呈叠映，美得端凝又廓然深远。
10幢隽雅挺拔的玻璃现代建筑，顶部轻盈地挑出金属飘板；一个个跑道式阳台横铺开，清澈如镜；“蓝眼睛”石材与铝板交融出一片迷人的高级灰……”
小区刚一交付，就有人挂价近8万出售，还被业主嘲笑“挂低了”。如今，好找房数据显示，7月成交单价已超过8万5（最近无成交数据）。
壹品成南星豪宅新势力
19年底，壹品交付，一举成为南星新扛把子。
交付不过5天，首套二手房闪电成交，9万6的价格，比挂牌价还贵了一千。
两个多月前，一套4楼的135㎡，网签单价已高达125323元/㎡。
业内更称壹品业主是杭州最有自信的业主，从不和周边楼盘对标，只默默卖出高价。
还有翡翠海岸，也是去年底交付，今年已有多套房源进入法拍市场。
结果，几乎每一次都拍出天价。尤其是今年9月一套法拍，约139㎡，带一个车位，最终成交单价超过11万。
05
平心而论，虽然同处南星，但诸如金色海岸、阳光海岸这样的传统豪宅，和壹品等新晋豪宅，还是属于两个体系。
一个最大的区别是，户型尺度不同。像金色海岸，200多㎡起步，最大超过400㎡。
而壹品起步才135㎡，最大不过205㎡，面积段并没那么豪。候潮府的主力户型，也只有120-140㎡。
面积段的不同，导致总价上的差价。像翡翠海岸那套天价法拍房，虽令人瞠目结舌，但总价刚过1500万。
相比之下，这次的金色海岸，起拍价就高达近2000万。
在杭州，总价2000万是道坎。买得起1000多万房子的人，你的同事、亲戚、朋友都有可能。
但2000万以上的，瞬间就少了。
不过，随着购房主力军渐渐变成更加年轻的80后甚至90后，其对住宅的审美和功能设置，都有了新的需求。
在他们眼里，新晋豪宅显然更受欢迎。
像金色海岸这样的稀缺豪宅，价值几乎是恒定的。只是，在越来越年轻的市场里，能慧眼识它们、并买得起的人，越来越少了。
龙坞、宋卫平、民国风、三层的茶街Studio
这是近年来杭州最神秘的低密新品之一，310—500㎡，单价4万起，连不少开发商都在问：它在哪里？
本周六，层楼的《神秘探营》首次走进被誉为“泡在西湖龙井里的小镇”——龙坞茶镇，探访蓝城的民国风新作，在老宋的听蓝茶馆里，揭密群山中的“茶园低密”院子生活，户型图和VR将首度公开！
品鉴名额有限，仅限前20名。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 天都城上塘源著 | 21000-22000 | 板块：星桥 房源：158套毛坯高层 户型：89-147㎡ 登记方式：冻资50-100万 登记日期：11.20-11.22 |
| 世茂钱塘天誉 | 55900-89000 | 板块：城东新城 房源：102套精装叠墅 户型：160-290㎡ 登记方式：冻资200-600万 登记日期：11.20-11.22 |
| 中旅归锦府 | 46500 | 板块：城东新城 房源：122套精装高层 户型：97-128㎡ 登记方式：冻资150-300万 登记日期：11.20-11.22 |
| 荣望轩 | 28500 | 板块：萧山科技城 房源：204套精装高层 户型：98-129㎡ 登记方式：冻资70-230万 登记日期：11.20-11.22 |
| 绿城·春月锦庐 | 高层46500 洋房56900 | 板块：三里亭 房源：130套精装高层、洋房 户型：129-155㎡ 登记方式：冻资150万 登记日期：11.19-11.21 |
| 滨江春语蓝庭 | 33000 | 板块：下城华丰 房源：152套精装高层 户型：98-139㎡ 登记方式：冻资100-200万 登记日期：11.19-11.21 |
| 滨江御滨府 | 49376 | 板块：滨江区 房源：102套精装高层 户型：105-139㎡ 登记方式：冻资140-420万 登记日期：11.19-11.21 |
| 众安荷源府 | 高层30000 洋房36900 | 板块：萧山火车南站 房源：226套精装高层、洋房 户型：89-125㎡ 登记方式：验资50-100万 登记日期：11.19-11.21 |
| 众安顺源府 | 20655 | 板块：富阳银湖 房源：68套精装高层 户型：89-120㎡ 登记方式：验资30万 登记日期：11.19-11.21 |
| 中国中铁溪畔云璟府 | 21300 | 板块：富阳高桥 房源：108套精装高层 户型：98-126㎡ 登记方式：验资50万 登记日期：11.19-11.21 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络